個人が居住用の不動産を売却した時の税金について

これまで自宅の売却相談を受けていて一番多い質問です。難しいですよね!

サラリーマン等が自宅を売却した際に課税されるのは、所得時と住民税になります。(現在は他に復興特別税が別途掛かります)

税額計算の際に1番に計算すべきは「課税譲渡所得がいくらになるか」です。ここで言う「課税譲渡所得とは売却価格ではありません。では「課税譲渡所得」は税金計算の基本になりますが、どうやって計算するのでしょうか?

課税譲渡所得金額=譲渡価額ー取得費ー譲渡費用ー(特別控除)で計算します。

譲渡価額・・・いわゆる売買金額

取得費 ・・・売却する不動産の取得価額(建物は減価償却後)、購入した際の仲介手数料、購入の際の売買契約書に貼付した印紙や登録免許税等々取得時に支払った諸費用(実際の取得費が不明な場合は譲渡価額の5%になります)

譲渡費用・・・売買における仲介手数料、測量費、売買契約書に貼付する印紙、更地にして売却する際の建物取り壊し費用等譲渡に際し要する費用

(特別控除)・・・今回は特別控除に関しては割愛しますが、居住用不動産の譲渡に際しては様々な特別控除(優遇)が受けられます。

ここで確認しておきたいのは、税金が掛かるのは、計算した「課税譲渡所得金額」がプラスになる場合であり、逆にマイナスになる場合は税金(所得税、住民税)は課税されないということです。近年は、不動産価格は上昇しており、マイナスになるケースは少ないかもしれませんが注意すべき点です。

実際の税額計算

「課税譲渡所得金額」×税率

(税率)

長期譲渡所得(保有期間5年以上)にかかる税金・・・所得税15%、住民税5%

短期譲渡所得(保有期間5年以下)にかかる税金・・・所得税30%、住民税9%

※保有期間の計算は、譲渡した年の1月1日において5年を超えるかどうかで判定します。

このように税金は不動産を売却する価額やタイミング、掛かった費用によって変わりますので、税金の算定には顧問税理士等に確認しましょう。

税金に関する質問等も気軽にお問い合わせください(*^▽^*)

文字だけで非常に見難いかと思いますが、中身の充実と見ていただける工夫をどんどんしていきたいと思います。

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